"subprime mortages" steht für den Markt mit minderklassigen Hypotheken.
Der amerikanische Hypothekenmarkt zerfällt in drei Segmente, nämlich den Premium-Markt, der (noch) intakt ist, den Subprime-Bereich, der Hypotheken an Haushalte mit minderer Kreditwürdigkeit vergibt, sowie einen grauen Markt dazwischen mit innovativen Produkten, wie etwa den sogenannten Alt-A-Hypotheken, für die sich Schuldner mit ordentlicher, aber nicht ganz erstklassiger Bonität qualifizieren können. Subprime-Darlehen sind in den USA seit Jahren bekannt, ursprünglich vorab in Kalifornien und Florida. Sie machten jedoch jeweils nur wenige Prozente des Gesamtmarktes aus. Dies hat sich im Zuge der Immobilien-Hausse der letzten Jahre geändert; im vergangenen Jahr war ein Fünftel aller Neuhypotheken dem Subprime-Bereich zuzuordnen. Nach Angaben der Mortgage Bankers Association sind derzeit rund 7,5 Mio. Ersthypotheken der Subprime-Klasse ausstehend, was einem Anteil von 14% am Gesamtbestand an Ersthypotheken entspricht. Weitere 8% bis 10% entfallen auf Alt-A-Hypotheken und ähnliche Instrumente.
Vor dem Hintergrund der Mitte 2005 eingekehrten Flaute am Häusermarkt entpuppte sich die Kreditvergabe im Subprime-Sektor im vergangenen Jahr als besonders aggressiv. Manche Marktteilnehmer lockerten ihre bereits laxen Standards, um das Geschäft am Leben zu erhalten. Dies rächt sich jetzt. Im vergangenen Jahr, per Ende des ersten Quartals 2007, sind die Häuserpreise in den USA nicht mehr gestiegen, sondern im Durchschnitt sogar um 1,4% gefallen. Viele wichtige Regionen sind von sinkenden Immobilienpreisen betroffen. Folglich sind die während Jahren so beliebten Refinanzierungen nicht mehr möglich, und viele Hauseigentümer können sich die monatlichen Zahlungen nicht mehr leisten, die als Folge von Zinsanpassungen zum Teil massiv steigen. Rund zwei Drittel der Subprime-Hypotheken oder 9% des Gesamtbestands sind sogenannte «adjustable rate mortgages» (ARM). Sie werden oft zu billigen Sätzen («teaser rates» oder «honeymoon rates») angeboten; nach einer gewissen Zeit werden die Zinssätze nach oben angepasst, teilweise massiv. Die Zwangsvollstreckungen bei ARM-Hypotheken liegen derzeit bei etwa 12%.
Subprime-Hypotheken, wenn sie einmal «hochgefahren» sind, werfen naturgemäss höhere Renditen ab als Premium-Produkte. Dies erklärt auch das rege Interesse der Investmentbanken, diese Kredite zu bündeln und als «Collateralized debt obligations» (CDO) an Investoren weiterzuverkaufen. Dieser Markt hat in den letzten Jahren einen ungeahnten Aufschwung genommen. Der enorme Appetit von Hedge-Funds und anderen Investoren auf solche Papiere hat mit dazu beigetragen, dass die Neuvergabe von riskanten Hypotheken zusätzlich durch eine Lockerung der Underwriting-Standards forciert wurde. Die ursprünglichen Kreditgeber behalten normalerweise nur einen kleinen Teil der Hypotheken selbst und geben den Grossteil weiter, meist an die Banken und Investmenthäuser, von denen sie finanziert werden. Es gibt allerdings Rückkaufklauseln, wenn die Bonds nicht die gewünschte Performance bringen. Dies hat manche Subprime-Institute in grosse Schwierigkeiten gebracht.
Wer ist schuld an der Misere? Manche, unter ihnen viele Kongressabgeordnete, die neue Gesetze einführen wollen, werfen der Hypotheken-Branche aggressives und unseriöses Vorgehen in der Kreditvergabe und den Behörden mangelnde Aufsicht vor. Andere kritisieren die Naivität und Ignoranz der Konsumenten sowie die Habgier der Wall-Street-Häuser und der Hedge-Funds, die fette Kommissionen verdienten bzw. nicht genug von den Hypotheken-Bonds in den Rachen bekommen konnten. Unter Beschuss gekommen sind auch die Rating-Agenturen, die unrealistische Bewertungen für die Bonds abgaben und erst in jüngster Zeit überhaupt auf die Krise reagierten. Die Mortgage Bankers Association ist gegen strengere Regulierungen oder neue Gesetze, weil damit die weniger begüterten Bevölkerungsschichten vom Traum des Eigenheims ausgeschlossen würden. Auch das Federal Reserve Board zeigt sich zurückhaltend mit neuen Regeln und möchte sich lieber auf die «korrektiven Marktkräfte» verlassen. Einig sind sich die meisten Beobachter darin, dass die Krise noch eine ganze Weile andauern und die Zahl der notleidenden Hypotheken steigen wird, zumal wenn die Häuserpreise weiter sinken sollten. Die Rating-Agentur Moody's schätzt das Potenzial der risikobehafteten Hypotheken auf 1,4 Bio. $.
Die Kernschmelze der beiden Hedgefonds von Bear Stearns hat es gezeigt: Das systemische Risiko liegt nicht in faulen Hypotheken, sondern in der Spekulation mit solchen über CDOs bei gleichzeitigem Einsatz von hohen Hebeln. Bis zu 20 Milliarden USD hat Bear Stearns mit seinen zwei Hedgefonds vernichtet. Entsprechend hat Standard & Poor’s zahlreiche CDOs abgewertet. Das Problem: Wenn in einem grossen aber durch externe Schocks relativ leicht auszuhebelnden Markt die Liquidität, d.h. die Nachfrage, plötzlich zum Erliegen kommt und alle durch dieselbe schmale Tür den Raum verlassen wollen, kann es zum Super-Gau kommen. Eine Kreditklemme in Folge gestiegener Risikoaufschläge mit negativen Auswirkungen auf die Aktien- und Rohstoffmärkte ist aus derzeitiger unwahrscheinlich, da das weltweite Finanzsystem widerstandsfähiger als noch zu LTCM-Zeiten ist. Hinzu kommt, dass die fundamentale Lage heute besser ist als zur „Savings-and-Loans“-Krise zwischen 1987 und 1992.
Schwer abzuschätzen ist daher, wie lange die Krise auf dem amerikanischen Immobilienmarkt dauern wird und ob sie die Weltkonjunktur in ernsthafte Schwierigkeiten bringen könnte. Selbst Fed-Chef Ben Bernanke hat sich zuletzt nur zu einem "es könnte noch etwas Zeit brauchen, bis Besserung eintritt" hinreissen lassen. Allerdings steht Bernanke Gewehr bei Fuss - auch wenn es die Dollarbullen nicht hören wollen -, um im Fall einer sich zuspitzenden Krise den Geldhahn aufzudrehen und die US-Wirtschaft zu schützen. Das ist das Ass im Ärmel der Weltkonjunktur.
Diskussion zum Thema im Forum zum Börsenblog...
Grüsse Oekonom
macht was draus, aber machets guet...
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